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Immobilier : Un nouveau gouvernement pour de nouvelles perspectives ?

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Après une forte baisse du marché de la construction neuve depuis 2010, les promoteurs s’inquiètent des dispositions que pourrait prendre le nouveau gouvernement pour permettre au marché de progresser enfin. Avec une chute de 12,9% au premier trimestre 2012 et un contexte économique instable, la construction de logements neufs devrait encore régresser cette année si aucune mesure n’était annoncée rapidement. LA rénovation de l’ancien est peut être prometteuse?

L’arrivée de Cécile Duflot au ministère du logement ne laisse pas les acteurs de l’immobilier indifférents. En effet, certains sont inquiets face aux ambitions de la ministre de développer le logement écologique, bien plus coûteux et demandant des qualifications plus spécifiques aux constructeurs.

Inquiétude des acteurs du logement

Seulement 400 000 logements ont été construits en 2011 et les constructeurs de maisons individuelles subissent une baisse conséquente de ventes depuis 2010. Près de 20 000 ventes en moins qu’en 2011 sont prévues cette année. Les promoteurs immobiliers faisant construire des immeubles et des lotissements de maisons ne sont pas en reste avec presque 30 000 ventes en moins annoncées.

D’après Christian Louis-Victor, président de l’Union des maisons françaises regroupant les constructeurs de maisons individuelles et membre du conseil de l’équilibre des énergies:  «Ce recul est dû notamment au durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers et au resserrement du PTZ (prêt à taux zéro)».

La baisse du marché serait également alimentée par une hausse continue des prix avec une augmentation de plus de 4,4% chez les promoteurs immobiliers depuis un an, et d’une hausse probable d’environ 5% en 2012 chez les constructeurs immobiliers de maisons individuelles. La croissance des prix est due à un coût de construction plus élevé afin de répondre aux nouvelles normes environnementales et énergétiques « BBC » obligatoires à partir de janvier 2013.

La nouvelle ministre du logement est donc attendue de pied ferme car les conséquences que pourraient avoir des exigences trop fortes entre autre en matière environnementale inquiètent les acteurs de l’immobilier déjà très affaiblis.

François Gagnon, le président d’ERA Europe, réseau de franchise d’agences immobilière est très clair à ce sujet : « Il faut admettre qu’il y a une part de civisme à vouloir un logement conforme au respect de l’environnement mais dans la construction, le surcoût généré par des installations ou des modifications pour économiser l’énergie ne sera pas absorbé par les économies réalisées.  A l’époque du protocole de Kyoto qui s’est voulue exemplaire en matière de développement durable, les économies mondiales et nationales n’étaient pas en dépression. Avec la crise de 2008 et la désolvabilisation des ménages accédants, investisseurs ou locataires, le sujet du financement du surcoût, en soi important, est devenu crucial. Le problème se pose certes dans le neuf, mais il est lancinant dans l’ancien : l’ancien est la cible naturelle des acquéreurs modestes, et il le sera plus encore avec la baisse prévisible des aides en direction du neuf. Dans ce contexte, il sera essentiel que le gouvernement et le parlement gardent les pieds sur terre. Oui à une action puissante contre la précarité énergétique qui frappe les familles les plus fragiles, et les fragilise plus encore. Oui à la poursuite de l’effort de rénovation énergétique du parc existant et à un accompagnement par les fonds publics. Non à l’intégrisme, qui conduirait par exemple à conditionner désormais toute aide à un classement énergétique entre les lettres A et C ». (Source : La Tribune / Logement : les professionnels préparent le terrain à Cécile Duflot)

Des propositions controversées

La baisse des loyers dans certaines zones urbaines les plus tendues (afin que ces derniers soient réglementés avec un prix maximum au m2) pourrait inciter certains propriétaires à retirer leurs biens du marché immobilier. Mais d’après les promoteurs cela pourrait également refroidir certains investisseurs dans leurs projets immobiliers…

La fin du dispositif Scellier en 2013 inquiète également, avec la probabilité que cela pèse lourd sur l’investissement locatif, et de surcroit la vente de logements neufs.

Afin de relancer la construction et d’enfin pouvoir faire face à la pénurie de logements, l’Etat envisage la construction ou la réhabilitation de 500 000 habitations (un tiers environ de construction). On peut voir un exemple dans cette video où une mairie de l’Essonne a transformé un bâtiment ancien pour le rendre compatible avec la label BBC…

Il souhaiterait également céder aux collectivités locales des terrains constructibles et augmenter le plafond du livret A. François Pérol, le président du directoire de BPCE interviewé sur BFM Business considère cette mesure bien moins utile qu’il n’y paraît, sachant que seulement 9% des titulaires du livret A atteindrait son plafond actuel. Une augmentation qui ne serait donc réellement intéressante que pour les plus fortunés.

Ce dernier ajoute que cette disposition serait « coûteuse pour les finances publiques puisque cela ne va pas générer d’épargne supplémentaire, cela va simplement faire que les Français vont transférer de l’épargne fiscalisée sur un produit qui ne l’est pas». Le problème des logements sociaux financés par les fonds du livret A ne serait pas le financement mais l’offre, la disponibilité des terrains et la capacité de construire.

Malgrés toutes ces questions en suspends, Therry Dauchelle, le président de la fédération du bâtiment de Champagne Ardenne et du directoire de la Coprecs à Reims, interviewé par l’Union Presse, reste malgré tout optimiste sur un redémarrage de l’activité : « Je pense que notre activité devrait repartir. (…) Il y a besoin de construire et de rénover. La future banque pour les collectivités va être mise en place. Il y a aussi la hausse du coût de l’énergie qui peut susciter des travaux d’économie. C’est un domaine qui a connu une baisse du fait de clients déçus par les prestations réalisées. Des entreprises ont davantage vendu un crédit d’impôt que des compétences. L’accessibilité dans les bâtiments publics et à domicile représente aussi des chantiers importants. »

Mais d’après lui, pour que les entreprises puissent garder leurs compagnons, il ne faudrait pas que l’état augmente trop leurs charges.

Cécile Duflot devra donc trouver le juste milieu entre les objectifs à atteindre en terme d’économie d’énergie et la nécessité de préserver un marché qui continue de régresser. Si les nouvelles environnementales et énergétiques effraient la majorité des acteurs de l’immobilier, n’oublions pas que les débouchés sont pourtant certains pour les sociétés compétentes et capables de répondre à cette nouvelle demande.

De nombreuses sociétés de construction se spécialisent dans le bâtiment basse consommation et développent multiples innovations dans un secteur plus que jamais porteur.

Nous devons envisager que les entreprises les moins qualifiées devraient avoir dans les prochaines années à se former afin de pouvoir honorer les chantiers à venir soumis à des normes bien plus rigoureuses. Vous avez réalisé des rénovations sur des constructions anciennes?

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3 commentaires

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  1. Sebastien dit :

    Les investisseurs ont été ciblés sur la « première » loi Duflot, dite de défiscalisation (cf. http://www.loi-duflot.fr ). Maintenant ce sont plutôt les locataires qui devraient avoir la part belle avec la sortie future de la loi ALUR pour l’accès au logement. Laissés à l’écart des dernières discussions parlementaires, les professionnels de l’immobilier (plutôt satisfaits de la version 1) boudent la version Loi Duflot « 2 ». Bref, ça bouge pas mal du côté immobilier et de l’appui (ou non) du gouvernement !

  2. Bertrand dit :

    Bonjour Sophie et merci pour cette précision. La loi Duflot quant à elle, offre aux investisseurs une défiscalisation plus avantageuse : à hauteur de 18 % du prix du logement (au lieu de 13% en Scellier), pour un montant maximal de 300 000 Euros. Mais en échange de la défiscalisation dont ils bénéficieront, les nouveaux propriétaires de logements « Duflot » ont l’obligation de les louer à des montants inférieurs de 20 % à ceux des loyers moyens définis par l’Observatoire du Loyer, qui n’existe pas encore… Moins de villes sont concernées. Pour en savoir plus, cliquez ici

  3. Sophie dit :

    Bonjour,
    Il est possible d’avoir les informations générales de la loi duflot qui succède à la loi scellier en 2013 sur le site http://www.duflot.org
    Bonne lecture.